La question qui tue : « Bonjour Guy Marty. Vous observez l’immobilier depuis des décennies. Nombre de vos prédictions se sont avérées justes. Notre question est la suivante : Quel sera le prix du mètre carré dans les smart cities ? »

Guy Marty : « Je trouve que c’est une très belle question, stimulante, qui appelle plusieurs réflexions.

• D’abord, le concept de smart city met l’accent sur les atouts du Big data, autrement dit l’obtention et l’exploitation de toutes les données possibles, afin d’optimiser les mille et une facettes d’une ville vivante : les dépenses énergétiques bien sûr, mais aussi les transports et plus généralement tous les services. La chasse au gaspi, celui des ressources pour la collectivité et celui du temps pour chacun. La recherche de la ville idéale !

Pour l’immobilier, cela signifie une évolution dont il faut prendre conscience. Jusqu’à présent, immobilier voulait dire immeuble. Mais la smart city, au fur et à mesure qu’elle va se concrétiser, va dissoudre une partie de la réalité et donc de la valeur d’un immeuble, dans le tissu des connexions, dans le quartier, dans la ville.

• Ensuite, la smart city ne peut pas être dissociée de la grande vague du digital, qui elle-même bouscule de toutes parts la forteresse immobilière. On voit déjà le co-working, on aperçoit le co-living, et l’on entend gronder la déferlante de l’usage contre la propriété. Il y avait loyer, il y aura de plus en plus rémunération de services toujours plus nombreux.

Si l’économie de l’usage prend le pas sur l’acte d’achat, si le loyer se métamorphose en rémunération d’une gamme de services, on peut s’attendre à un déplacement de valeur, au profit des services et au détriment de la seule surface.

On a donc deux facteurs contre le prix du mètre carré : le déplacement du centre de gravité, de l’immeuble vers le quartier ou la ville, et la captation de valeur par les charmes de l’usage.

Vous allez me dire : les promoteurs et les investisseurs immobiliers vont être bien malheureux…

Eh bien non ! Au contraire, et pour trois raisons.

• La première, c’est que si l’on se précipite tous gaiement vers l’usage, il faudra qu’il y ait des biens à notre disposition ! En économie, celui qui renouvelle son utilité assure sa prospérité.

• La deuxième raison, c’est que les armées se mettent en position. Les investisseurs « institutionnels », bien entendu alimentés par l’épargne des particuliers, ont seuls la dimension et le professionnalisme pour faire que les surfaces restent « dans le jeu », régulièrement adaptées, transformées pour répondre aux nouvelles exigences de l’usage.

Plus l’immobilier devra être souple et vivant, plus les SCPI, les OPCI, les SIIC, les compagnies d’assurances, fonds de pension et autres fonds d’investissement ou fonds souverains seront indispensables pour accompagner les smart cities dans leur épanouissement. Qui dit indispensabilité dit rareté, et dit valeur.

• Enfin, la troisième raison, profonde et puissante, c’est que les smart cities ne sont pas une création désincarnée : ce sont des villes dotées de tous les attributs du Big data, du digital et de l’intelligence artificielle, mais ce sont des villes. Et dans un monde qui bouge il faut les refaire, les villes. Architecture, urbanisme, promotion-construction sont des métiers d’avenir…et la finance devra être au rendez-vous.

Alors, je ne sais pas si les investisseurs continueront de compter en prix au mètre carré, et de toute façon un mètre carré ne vaudra peut-être plus dire grand-chose, mais je pense pouvoir dire que l’investissement immobilier actif restera rentable, comme vivante sera la ville.

Je vous souhaite une bonne journée. »

C’est nous qui vous remercions Guy Marty

Le principe de la Question qui tue et les règles du jeu sont simples :

1 – L’interview est composée d’une seule et unique question.

2 – Celui ou celle qui répond, doit le faire exclusivement par e-mail.

3 – L’interviewé a carte blanche et nous n’intervenons aucunement sur sa réponse.

4 – La réponse doit contenir à minima une dizaine de lignes, mais peut faire plusieurs pages.

5 – Toutes les photos, tous les liens hypertextes, toutes les vidéos, sont les bienvenues.

6 – L’interview est publiée sur le blog de Bertrand Jouvenot et sur Linkedin

7 – L’interviewé fera de son mieux pour répondre aux commentaires laissés sur Linkedin et Twitter notamment.